Faux DPE : comment s'en protéger ou s'y opposer ?

Depuis juillet 2021, l'opposabilité du DPE est effective : il est désormais possible de se retourner contre l'expert qui a réalisé le DPE, ou le propriétaire, en cas de faux DPE. Les informations erronées deviennent fréquentes face à l'interdiction de location des passoires thermiques, afin de vendre ou louer des biens immobiliers sans faire de travaux. On vous explique ce qu'il faut savoir pour se protéger ou s'opposer à un faux DPE, pour la mise en location ou la vente d'un logement.

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Si le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'a été créé qu'à titre informatif en 2006, il est désormais obligatoire dans le cadre d'une vente ou d'une location immobilière.

Le DPE assigne une classe énergie au logement après avoir analysé sa consommation énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre (GES).

L'étiquette énergie du DPE prend la forme d'une note, de A à G, où A représente la meilleure classe énergie et G un logement très énergivore, que l'on nomme « passoire thermique ».

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L'interdiction de location des logements de classe G à partir du 1 janvier 2025 accélère un phénomène déjà présent sur le territoire français : l'apparition de DPE comportant des informations falsifiées.

Les faux DPE sont de plus en plus nombreux à l'approche de la date fatidique de 2025 pour les logements classés G, mais aussi de 2028 pour les biens de classe F et 2034 pour les classes E.

⚠️ Attention : il n'est pas rare que les locataires ou les nouveaux acheteurs font face à un DPE erroné afin de minimiser la consommation énergétique du bien et/ou lui donner une meilleure étiquette énergie.

Certains signes doivent alerter sur la fiabilité du diagnostic de performance énergétique d'un logement, par exemple :

• la durée de validité : le DPE a une durée de validité de 10 ans, sauf cas particuliers, et doit être valide le jour de mise en location ou de signature de l'acte de vente ; 
• une consommation d'énergie excessive : si la consommation est disproportionnée, ou s'il y a un inconfort thermique ou une mauvaise isolation, qui ne sont pas en adéquation avec la classe énergie du bien ;
• la quantité de gaz à effet de serre (GES) : elle doit être cohérente avec la consommation et la classe énergie ;
• les caractéristiques du logement : elles doivent être décrites et pertinentes ;
• les recommandations du diagnostiqueur : elles doivent figurer sur le document dans le but d'améliorer la performance énergétique du logement ;
• le diagnostiqueur : le DPE doit obligatoirement être effectué par un diagnostiqueur certifié (article L-271-6 du CCH) avec un numéro d'enregistrement ADEME (Agence nationale de l'environnement) à 13 chiffres.

Si vous avez des doutes sur le DPE du bien que vous louez ou que vous venez d'acheter, il est conseillé de réaliser un nouveau diagnostic, en contactant un autre diagnostiqueur certifié, pour comparer les deux DPE.

Est-ce qu'un DPE est opposable ?

Sous l'action du gouvernement, le DPE a changé en 2021, la méthode de calcul a évolué et le DPE est devenu opposable.

Cela signifie que les informations du DPE sont opposables au vendeur ou au bailleur, comme l'étaient déjà les dossiers de diagnostics techniques (installations électriques, amiante, etc.)

Autrement dit, le propriétaire (bailleur ou vendeur) et le diagnostiqueur engagent leur responsabilité lors la réalisation du DPE. Si celui-ci comporte des informations erronées ou tronquées, le locataire ou l'acheteur peut se retourner contre eux.

En résumé : avant juillet 2021, le DPE était non fiable et non opposable. Depuis cette date, la fiabilité de ce diagnostic immobilier a été renforcée, ainsi que sa valeur juridique. Cela signifie que le responsable d'un DPE erroné peut encourir des sanctions devant un tribunal.

DPE faux : quel recours pour un locataire ou un nouveau propriétaire ?

Il est donc possible que le locataire ou le nouveau propriétaire réalise que le DPE présenté le jour de la mise en location ou de la vente du bien est erroné.

Il dispose de 10 ans pour s'y opposer et apporter la preuve que le DPE est faux. Cette démarche peut prendre du temps : les données doivent être vérifiées et une expertise judiciaire peut être nécessaire, ce qui a un coût (entre 2 000 et 3 000€).

À savoir : les DPE réalisés avant 2021 ne sont pas opposables, car ils ne se conforment pas aux nouvelles directives. En revanche, les DPE réalisés après 2021 sont tous opposables.

Si vous avez besoin de conseils sur les travaux qui peuvent être réalisés pour améliorer la classe énergie de votre bien et d'un bilan complet, il est recommandé de réaliser un audit énergétique. Vous pouvez isoler votre maison ou changer vos équipements de chauffage !

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Quelles sanctions pour le propriétaire ou le diagnostiqueur qui a fait un faux DPE ?

Un professionnel, ou un propriétaire reconnu responsable, encourt des sanctions en cas de faux DPE, notamment :

• une amende d'un montant maximal de 3000€ ;
• le versement de dommages et intérêts (vente) ;
• l'obligation de procéder à une baisse du loyer (location) ;
• l'annulation du bail ou de la vente du bien.

Prenons un exemple : un acquéreur se rend compte que son bien, acheté avec une bonne classe énergie, possède en réalité de moins bonnes performances énergétiques et des travaux sont nécessaires.

Dans ce cas, il peut se retourner contre le vendeur ou l'organisme certificateur et demander une indemnisation du montant des travaux de rénovation énergétique afin d'obtenir la classe énergie convoitée.

Dans d'autres cas, une indemnisation pour une surconsommation électrique peut être envisagée ou bien un recours contre des pertes locatives ou des préjudices de jouissance.