Doublement du déficit foncier : comment en bénéficier en 2024 ?
Sommaire
Propriétaire bailleur, vous possédez un bien en location qui souffre du statut de passoire thermique. Vous envisagez de le rénover en 2024 pour pouvoir continuer à le louer dans de bonnes conditions. Savez-vous qu’en plus des différents dispositifs d’aides à votre portée pour une rénovation énergétique, l’État vous permet le doublement du déficit foncier grâce aux travaux entrepris afin de réduire votre imposition ?
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Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal avantageux pour les contribuables, plus spécifiquement les particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif.
En tant que propriétaire bailleur, vous diminuez le montant de votre imposition en réalisant des travaux d’amélioration et de rénovation énergétique dans le bien mis en location.
Le déficit foncier vous permet de soustraire une partie du montant des travaux à votre revenu global pour réduire votre base imposable.
😁 Toutes les factures de travaux permettent-elles de créer un déficit foncier ? Non, le montant des travaux doit être supérieur aux revenus fonciers perçus. Ainsi, mieux vaut regrouper plusieurs postes de travaux d’amélioration que de les étaler dans le temps. L’investissement sera plus important sur une courte période, mais fiscalement vous y gagnerez.
Notez que le déficit foncier est imputé sur le revenu global du contribuable afin de réduire son imposition dans la limite d’un plafond de 10700€/an. Ce dispositif favorise les propriétaires bailleurs, car peu de charges et de dépenses peuvent venir réduire le revenu global à déclarer.
En 2023, la situation devient encore plus favorable aux propriétaires bailleurs. La loi des finances rectificative 2022 a accordé le doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global, soit 21400€/an pour des travaux engagés avant le 31 décembre 2025.
👉🏻 Consultez le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 relatif aux dépenses de travaux de rénovation énergétique ouvrant droit au bénéfice du rehaussement temporaire du montant du déficit foncier imputable sur le revenu global prévu par le quatrième alinéa du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts.
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Pourquoi le contexte est-il favorable au doublement du plafond du déficit foncier ?
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite "loi climat et résilience", ambitionne de supprimer les passoires thermiques du marché locatif français en 10 ans.
Ainsi, un logement DPE classe G ne pourra plus être loué à partir du 1er janvier 2025. Les passoires classe F seront interdites au 1er janvier 2028 et les logements classe E ne seront plus mis en location au 1er janvier 2034.
Les propriétaires bailleurs concernés n’ont pas d’autre choix que de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour continuer à louer leur bien.
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Pour encourager la prise de mesures de rénovation rapides, la loi de finances rectificative de 2022 apporte un coup de pouce supplémentaire aux contribuables bailleurs. En effet, elle utilise un mécanisme existant, le déficit foncier, qu’elle renforce avec le doublement du déficit foncier.
Cette mesure à plusieurs objectifs :
- accélérer la rénovation énergétique dans de bonnes conditions de logements énergivores ;
- permettre une amélioration notable de la qualité du parc immobilier français dans les années à venir ;
- rendre la rénovation énergétique d’un bien en location plus attractive pour le bailleur à travers une réduction de son imposition.
Ce dispositif complète l’arsenal d’aides financières à la rénovation proposées par l’État : MaPrimeRénov', la prime énergie, Loc'Avantages, la loi Denormandie, la TVA à 5,5% et l’éco-PTZ.
Comment bénéficier du doublement du déficit foncier ?
Pour bénéficier du doublement du déficit foncier, vous devez en tant que propriétaire bailleur :
- rénover un logement classe E, F ou G pour le transformer en un logement classe D, C, B ou A ;
- accepter un devis pour la rénovation énergétique du bien loué qui sera payé après réalisation des travaux entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Le doublement du déficit foncier est à reporter sur la déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle le déficit foncier est constaté. Ainsi, si vous rénovez votre logement en 2024 et payez la facture correspondante en 2025, le déficit foncier concerne l’année 2025.
🤓 Comment démontrer la performance énergétique de sa rénovation ? Bien entendu, l’administration fiscale demande une preuve de l’amélioration énergétique du logement sujet aux travaux. Vous devrez ainsi fournir un DPE officiel selon la méthode "DPE-3CL 2021 mise à jour" avant travaux indiquant que le bien affiche une classe E, F ou G. Un second DPE après travaux témoignera du passage en classe D, C, B ou A.
Quels travaux de rénovation énergétique sont concernés ?
Pour profiter du doublement du déficit foncier, vous pouvez engager la plupart des travaux de rénovation énergétique qui contribuent à améliorer la classe de votre logement :
- isolation des combles et des rampants, des murs par l’extérieur et des planchers bas ;
- remplacement des fenêtres et des portes donnant sur l’extérieur ;
- changement d’un système de chauffage, associé ou non à une production d’eau chaude sanitaire et à une ventilation performante (pompe à chaleur, etc.) ;
- installation d’un chauffage ou d’un système de production d’eau chaude utilisant les énergies renouvelables (système solaire combiné, poêle à bois, etc.).
Si vous engagez des travaux de rénovation globale impliquant plusieurs postes de rénovation distincts, l’enveloppe allouée à ces travaux peut être prise en compte, car elle permet d’améliorer significativement la performance du logement.
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Pour faciliter vos calculs, sachez que tous les travaux financés par MaPrimeRénov' entrent dans le calcul du déficit foncier.
Le coût de travaux complémentaires ou annexes peut entrer dans le montant du déficit foncier, comme :
- la dépose et la mise en décharge des ouvrages, produits et équipement existants ;
- les études techniques et les travaux indispensables à la bonne réalisation des travaux de rénovation énergétique (étude thermique, audit énergétique, etc.) ;
- les frais d’assurance maître d’ouvrage.
🧐 Système de chauffe THPE éligible au doublement du déficit foncier ? Toutefois, certains équipements sont exclus du calcul du doublement du plafond du déficit foncier, comme une chaudière gaz très haute performance énergétique THPE.
Cas concret de doublement du déficit foncier d’un propriétaire bailleur
Monsieur Legrand déclare 65000€ de revenus imposables dans la tranche à 30%. Il est propriétaire de plusieurs logements qu’il met en location et perçoit 8500€ de revenus locatifs.
Il réalise plusieurs dépenses et investissements pour les logements loués pour un total de 30000€ :
- 4000€ de charges diverses ;
- 26000€ de travaux de rénovation énergétique.
Le calcul du déficit foncier prend en compte les dépenses déductibles, soit ici les travaux, auxquelles sont retirés les loyers perçus, soit un déficit foncier de 17500€.
Deux cas de figure selon la date de réalisation des travaux :
- avant la publication de la loi de finances rectificative de 2022, il pouvait déduire 10700€ de sa base imposable et reporter 6800€ de déficit foncier l’année suivante, auquel pouvaient s’ajouter d’autres travaux. Il économisait 3210€ d’impôt ;
- en 2023, M. Legrand peut déduire de ses revenus imposables la totalité des 17500€ investis en travaux afin de diminuer son imposition. Il économise 5250€ d’impôt.
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