Comment améliorer la note d’un bien immobilier classé G au DPE ?

Votre bien immobilier est classé G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE) et vous ne savez pas à quoi cela correspond. Il est primordial de connaître les implications d’une telle note pour réagir sans délai. Quelle énergie vous aide à y voir plus clair sur les conséquences d’une classe G au DPE et les solutions pour améliorer cette note.

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Il est important de savoir à quoi sert un DPE et ce que signifie le classement G d’un logement.

Que contient le DPE d’un logement ?

Le diagnostic de performance énergétique constitue un état des lieux des performances énergétiques et climatiques d’un logement, effectué par un diagnostiqueur.

En clair, il donne des indications sur les points forts et points faibles du bien immobilier sur le plan énergétique. En plus, il apporte des précisions sur le niveau de ses émissions de gaz à effet de serre (GES).

Pour réaliser cet examen, le diagnostiqueur certifié analyse la structure du bâtiment ainsi que les consommations d’énergie des principaux équipements électriques de l’habitation.

Au final, le bien immobilier reçoit une note allant de A à G :

🔎 À noter : depuis le 1er juillet 2021, les deux étiquettes énergie et climat n’en font plus qu’une seule. La note finale attribuée est la plus mauvaise entre les consommations d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.

Le résultat du DPE permet d’effectuer une estimation des consommations d’énergie de l’habitation.

Le détail d’un diagnostic énergétique classé G

La note G est la plus mauvaise dans le classement du DPE. Un bien classé G est ce qu’on appelle une passoire thermique.

Il consomme ≥ 421 kWh/m²/an et ses émissions de gaz à effet de serre sont ≥101 kg CO2/m²/an.

Cela signifie que les performances énergétiques du bien sont particulièrement médiocres et que ses émissions de GES sont élevées. La facture énergétique de ces logements est donc particulièrement élevée et le fonctionnement de ses équipements (chauffage, système de production d’eau chaude) porte atteinte à l’environnement.

🎬 DPE : quand le faire ? À qui s’adresser ? Combien ça coûte ? Réponses en images.

Obtenir un classement G pour votre bien immobilier n’est pas sans conséquence en cas de vente ou de mise en location.

Le diagnostic est-il obligatoire en cas de vente ou location d’un bien classé G au DPE ?

Dans le cadre d’une vente ou mise en location d’un bien immobilier situé en France métropolitaine, un DPE doit obligatoirement être réalisé.

Cette obligation est applicable à toutes les habitations, quel que soit leur classement au DPE, dès lors qu’elles sont destinées à être occupées durant plus de 4 mois par an.

Réalisé par un diagnostiqueur certifié, le DPE est affiché dans les annonces immobilières. Il est également joint au dossier de diagnostic technique (DDT) qui est fourni au futur locataire ou acquéreur pour lui permettre d’effectuer une estimation de ses consommations d’énergie dans le logement. 

Outre le DPE, ce dossier regroupe d’autres documents portant sur le diagnostic d’amiante ou de plomb dans l’habitation par exemple.

Puis-je louer ma maison classée G en 2024 ?

Propriétaire d’un bien classé G au DPE, vous vous demandez sans doute si vous avez le droit de le donner en location.

Dans le cadre de la transition écologique, afin d’inciter les propriétaires à entreprendre la rénovation énergétique de leur bien, les pouvoirs publics ont pris des mesures concernant la mise en location des passoires thermiques.

Ainsi, dès le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être donnés en location. Cette interdiction touchera aussi d’autres logements selon leur classement au diagnostic de performance énergétique :

• dès le 1ᵉʳ janvier 2028 pour les logements classés F ;
• dès le 1ᵉʳ janvier 2034 pour les logements classés E.

En plus, depuis août 2022, il n’est plus possible d’augmenter les loyers des passoires thermiques (classées F et G). Le propriétaire ne pourra donc plus appliquer à son locataire la révision annuelle généralement prévue dans le contrat de bail. Ce gel des loyers s’applique aussi lors du renouvellement du bail ou du changement de locataire. 

L’objectif de cette nouvelle législation est de permettre la location uniquement de logements répondant aux critères de décence, ce qui n’est pas le cas des passoires thermiques.

Puis-je vendre ma maison classée G en 2024 ?

Vous souhaitez mettre sur le marché immobilier votre maison classée G en vue de sa vente. Est-ce que la loi a prévu des interdictions du fait du mauvais DPE de votre bien ? Non.

En effet, aucune loi ne prévoit d’interdiction en matière de vente d’une passoire thermique. 

Toutefois, les propriétaires de logements classés F et G doivent réaliser un audit énergétique en vue de leur vente. 

Prévue par la loi Climat et Résilience, cette obligation est valable depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour les maisons individuelles ainsi que les immeubles en monopropriété, c'est-à-dire appartenant à une seule personne. 

L’audit énergétique est une analyse plus poussée que le DPE sur les performances énergétiques du bien. Il donne des pistes précises sur les travaux à réaliser pour améliorer les qualités énergétiques du logement avec un chiffrage du chantier et les économies d’énergie qui en résulteraient.

C’est donc un outil précieux pour le nouvel acquéreur qui pourra établir un budget de travaux précis.

Quoi qu’il en soit, vous devez avoir en tête qu’un bien classé G se vend moins cher qu’un logement mieux classé, toutes choses égales par ailleurs. Le futur acquéreur ne manquera pas d’utiliser cette mauvaise note pour faire baisser le prix de vente.

Au contraire, un bien ayant une bonne note au DPE verra sa valeur augmenter sur le marché immobilier. C’est ce qu’on appelle la valeur verte, c’est-à-dire l’impact de la performance énergétique du bien sur son prix.

Afin de pouvoir continuer à louer une passoire thermique ou d’en obtenir un bon prix en cas de vente, il est indispensable d’améliorer son étiquette DPE. Pour cela, des travaux de rénovation énergétique globale du logement sont indispensables. Ils se déroulent en trois étapes.

Rénovation thermique et isolation

Il faut se pencher d’abord sur l’isolation thermique du bâtiment, afin d’améliorer ses performances énergétiques.

Le DPE donne des pistes sur l’état du bien à ce niveau, mais c’est l’audit énergétique qui formule des préconisations plus détaillées à ce sujet.

Les travaux de rénovation doivent permettre de revoir :

• l’isolation thermique des murs, du plancher bas et/ou de la toiture ;
• les menuiseries (changement des fenêtres, portes et portes-fenêtres) pour des modèles plus performants.

Améliorer l’isolation du logement constitue la première étape incontournable d’un chantier de rénovation globale.

Changement du système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire

Une fois la maison bien isolée, il faut se pencher sur son système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire pour le remplacer par un appareil performant et écologique.

Les pompes à chaleur (PAC) sont plébiscitées dans les chantiers de rénovation énergétique. C’est un système de chauffage performant qui utilise les calories de l’air extérieur (ou de l’eau du sous-sol) pour chauffer la maison. Certains modèles permettent d’alimenter aussi le système de production d’eau chaude sanitaire.

Les performances des PAC permettent de gagner en confort tout en maîtrisant sa consommation d’énergie.

Dans le cadre de travaux de rénovation, les modèles air-eau sont souvent utilisés puisqu’ils s’adaptent facilement à des systèmes existants tels que des radiateurs à eau.

Installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC)

La ventilation du logement ne doit pas être oubliée lors de la rénovation énergétique d’une maison.

L’installation d’une VMC permet d’améliorer la circulation de l’air dans le logement en faisant sortir l’air vicié vers l’extérieur et en apportant de l’air neuf venant de dehors. Elle permet de réduire les risques d’humidité dans l’habitation et donc de garder une atmosphère saine à l’intérieur.

La VMC se décline en plusieurs variantes sur le marché :

• la VMC simple flux auto-réglable qui est le système le plus simple, mais pas le plus économique. Il assure un flux constant entre l’intérieur et l’extérieur ;
• la VMC simple flux hygroréglable qui fonctionne en s’adaptant au taux d’humidité du logement ;
• la VMC double flux qui est équipée d’un échangeur thermique permettant de faire passer la chaleur de l’air sortant vers l’air entrant, afin de minimiser la consommation de chauffage.

Schéma du fonctionnement de la VMC double flux

Le coût d’un chantier de rénovation énergétique nécessite un réel investissement. Alors, pour vous accompagner, plusieurs aides financières existent.

Le bonus sortie de passoire thermique de MaPrimeRénov'

Versée par l’Agence nationale de l’habitation (Anah), MaPrimeRénov' est destinée aux ménages qui se lancent dans la rénovation énergétique de leur bien occupé en tant que résidence principale.

Son montant varie en fonction des revenus du foyer et de la nature des travaux envisagés. 

En 2024, MaPrimeRénov' a fait l’objet d’une refonte pour soutenir davantage les rénovations d’ampleur des logements. Dans le volet "MaPrimeRénov' parcours accompagné", vous pouvez obtenir entre 5000€ pour les revenus supérieurs (selon les plafonds de l’Anah) à 15 000€ (dans la limite de 50% du coût des travaux) pour les revenus très modestes, afin de financer votre chantier.

Dans tous les cas, pour être éligibles, les travaux doivent permettre de gagner deux classes énergétiques au DPE et contenir au moins deux gestes d’isolation.

À ces montants s’ajoute un bonus "sortie de passoire thermique" qui peut aller de 500€ (revenus supérieurs) à 1 500 € (revenus très modestes).

Ce bonus est intéressant pour un logement classé G au DPE qui fait l’objet d’une rénovation d’ampleur.

🔎 À noter : le parcours accompagné de MaPrimeRénov' implique l’intervention d’un accompagnateur rénov' indépendant pour vous assister et vous conseiller pendant la durée de votre chantier.

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Les certificats d’économie d’énergie pour améliorer un DPE

L’aide financière accordée au titre des certificats d’économie d’énergie (CEE) peut également servir à financer votre chantier de rénovation énergétique.

Ce dispositif de soutien est versé par les fournisseurs d’énergie ou des délégataires en contrepartie de travaux d’économie d’énergie. Le chantier peut porter sur l’isolation, le remplacement du système de chauffage ou encore l’installation d’une VMC par exemple.

Dans le cadre des CEE, vous pouvez bénéficier de la prime énergie d’Effy pour vos travaux :

⚠️ Attention : il n’est pas possible de cumuler la prime Effy avec le volet "parcours accompagné" de MaPrimeRénov'. Le cumul reste possible avec le second volet "rénovation par geste" qui suppose une rénovation partielle.

L’éco-prêt à taux zéro pour financer ses travaux de rénovation globale

De nombreux foyers sont freinés dans leur projet de rénovation énergétique en raison de l’impossibilité d’avancer la trésorerie nécessaire au financement du chantier. 

Pour soutenir ces ménages, l’éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ a été instauré. Il est ouvert à tous, sans condition de ressources et concerne les travaux réalisés dans une résidence principale.

Le montant versé dépend de la nature du chantier et peut aller jusqu’à 30 000 €. Le remboursement du prêt est effectué dans un délai de 20 ans en cas de rénovation globale.

🔎 À noter : la plupart des aides financières sont conditionnées par la réalisation des travaux par un artisan qualifié RGE (reconnu garant de l’environnement).

La TVA à taux réduit pour réduire le budget du chantier de son bien classé G

L’État a prévu une fiscalité avantageuse pour les travaux de rénovation énergétique, afin de diminuer les coûts du chantier.

Pour cela, en lieu et place d’un taux de TVA classique à 20 %, les travaux peuvent bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %. Pour cela, il doit s’agir d’une habitation construite depuis plus de 2 ans.

La TVA réduite à 5,5 % porte par exemple sur les travaux d’isolation ou le remplacement du système de chauffage par une chaudière à condensation.

🔎 À noter : des aides locales peuvent exister pour vous soutenir dans votre chantier de rénovation énergétique. Elles sont souvent cumulables avec les dispositifs nationaux. Il est utile de contacter votre mairie pour en savoir plus.